아파트 매수 필수 고려사항 7가지 정리
내 집 마련의 꿈은 한국인이라면 모두가 희망하는 사항입니다. 특히 아파트의 경우 거주의 안전성 뿐만아니라 자산의 가치도 점점 늘어나기 때문에 아파트 매수는 인생에서 가장 큰 이슈 중 하나입니다.
하지만 생각보다 아파트를 매수할 때 어떤 점을 고려해야 하는지 심각하게 고민해보는 사람은 많지 않습니다. 그저 소문을 듣거나, 유튜브 혹은 부동산에서 추천한다는 이유로 덜컥 계약을 진행하는 사람을 많이 보았기 때문입니다.
이번 포스팅에서는 아파트 매수시 세부적으로 따져보아야할 7가지에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.
목차
1. 지하철 : 생길 곳 or 더블 역세권
2. 국민평수 : 30~39평
3. 연식 : 20년 이내
4. 초품아 : 초등학교를 품은 아파트
5. 오피스텔 투자 금지
6. 로얄동, 로얄층
7. 짧고, 굵게 생각하기
1. 지하철 : 생길 곳 or 더블 역세권
지하철이 없다가 새로 생기는 곳은 엄청난 호재입니다. 1개 노선에서 2~3개 노선으로 늘어나는 것도 물론 호재이지만, 아예 없다가 새로 지하철이 생기는 경우가 부동산 시장에서 가장 집 값이 많이 오르는 요소입니다.
또한 역세권을 알아볼 때는무조건 도보로 15분 안쪽으로만 보는 것이 좋습니다. 마을버스로 1정거장이니 횡단보다가 없니 등의 희망회로 보다는 무조건 지하철역이랑 도보로 가까운 것이 좋습니다.
특히 초역세권(300~500미터 이내)의 경우 하락장이 찾아오더라도 가격이 일정수준 방어가 됩니다.
그리고 역세권이라도 지하철이 이미 운영되고 있는 곳은 시세 반영이 되어있는 곳입니다. 하지만 더블역세권인 경우는 꾸준하게 시세가 우상향하는 경향이 있습니다.
부동산은 입지라는 말을 모두 알고 있습니다. 이러한 입지 속에는 교통이 가장 중요요소라는 것을 잊지마셔야 합니다.
2. 국민평수 : 30~39평
부동산 투자의 관점에서 접근하다보면 자금상황이 여의치 않아서 소형평수에 눈을 돌리는 경우가 많습니다. 하지만 이런 경우는 차라리 돈을 조금더 모은 다음 투자하는 것을 권장합니다.
소형평수도 물론 상승장 혹은 저가에 매수한 경우 오르긴 오릅니다. 하지만 33평, 39평이 3억씩 오를때 24평은 1억 수준으로 오릅니다. (막상 투자 시기에 필요금액은 5천만원 수준밖에 차이가 나지 않습니다)
5천만원은 당연히 큰 금액입니다. 하지만 5천 만원을 3~4% 이율로 대출받는 것을 전제하였을때 2년 동안 3백만원 수준의 이자 밖에 발생하지 않습니다.
3백만원을 투자하고 수익이 2억이상 차이나는 사실을 미리 알고 있다면 당연히 5천만원을 추가로 마련하는 것이 정답입니다.
대출이 무섭다고 실컷 공부해서 입지 좋은 아파트를 골라놓고, 소형 평수를 사서 상대적 손해를 보는 상황을 만들면 안됩니다.
특히 요즘 건설하는 실축아파트는 34평 국민평형 위주로 지어지고 있습니다. 하지만 10년 전 아파트들은 24평 소형평수가 상당히 많습니다. 그 당시 알뜰 타입이 트렌드였기 때문입니다.
이렇게 준신축아파트의 소형평수가 많기 때문에 집을 매도하는 시기에도 시간이 오래걸리게 됩니다.
매수는 기술, 매도는 예술이라는 말이 있습니다. 항상 투자를 할 때는 매도계획까지 생각하고 진행을 해야합니다.
3. 연식 : 20년 이내
아파트의 경우 20년이 지나면 누수, 수리 등 사소한 문제들이 하나씩 생기기 시작합니다. 그렇다보면 전세를 맞추기도 힘이 들고 세입자와 문쟁이 발생하는 경우가 생기게 됩니다.
이런 문제가 발생하다보면 부동산에 재미를 붙이기 보다는 스트레스때문에 애물단지로 여겨지게 되는 심리적 문제가 생깁니다.
역시 같은 이유로 부동산 투자 경험이 많은 사람들은 아예 재건축을 노린 좋은 입지의 구축(서울, 분당 등)아파트를 노리게 되고, 애매한 년식의 아파트는 받아줄 사람이 없게 됩니다.
또한 20년이 넘어간 아파트는 세입자의 비율도 신혼부부보다는 연세가 많은 어르신이 거주하는 경우가 많습니다. 그러다보면 세입자가 집을 비워주지 않거나, 전세가, 월세를 올리기 어려운 상황 등 다양한 분쟁이 발생하게 됩니다.
4. 초품아 : 초등학교를 품은 아파트
아파트 입지에서 중학교, 고등학교의 거리는 크게 중요하지 않습니다. 하지만 초등학교의 경우 우리아파트에 붙어있냐 아니냐에 따라 비슷한 입지인데도 1억 이상 차이나는 경우를 많이 볼 수 있습니다.
초등학교가 있는 단지는 전세수요도 좋기 때문에 전세를 맞추기도 유리합니다. 부모님들은 무조건 아이의 안전을 위해 초품아를 선호하기 때문입니다.
데이터를 분석해보더라도 초품아 아파트가 컨디션이 조금더 좋지 않더라도 거래가 더 활발하게 되는 모습을 자주 볼 수 있습니다.
5. 오피스텔 투자 금지
지난 정권 비정상적인 부동산 상승으로 인하여 상승장 막바지에는 오피스텔과 생활형숙박시설까지 인기를 받으려 상승하였습니다. 많은 규제로 인해 투자자들이 규제가 없는 것을 찾아 이동하다보니 생긴 현상입니다.
하지만 그 당시 오피스텔을 매수하였다면 지금은 아마 힘든 상황에 놓인 사람을 많을 것 입니다.
오피스텔은 거주가 가능하긴 하지만 보금자리로 생각하기에는 어려운 점이 많습니다. 쉽게 말해 1인 가구가 가정을 꾸리기 전 잠시 사는 곳 정도로 생각해야 합니다.
오피스텔은 관리비가 비싸고, 세입자가 자주 바뀝니다. 그 많큼 부동산 복비도 계속 발생하게 되고 새로운 세입자를 구할 때 마다 스트레스를 받게 됩니다.
또한 거래도 활발하지 않기 때문에 매도 시기에도 원하는 타이밍과 가격을 맞추지 못할 확률이 높습니다.
6. 로얄동, 로얄층
로얄동과 로얄층의 명확한 기준은 말하는 사람마다 다릅니다. 또한 각각 선호하는 환경이 다르기 때문에 중요하지 않다는 의견도 많습니다.
하지만 전세를 맞추고 투자를 하기 위해서는 무조건 10층 이상의 중간 층수가 유리합니다.
1~2천만원 저렴하다고 저층을 매수할 경우 전세가도 똑같이 1~2천만원 저렴하게 내어줄수 밖에 없습니다. 또한 매도 시기도 후순위가 되기 때문에 낭패를 보는 경우가 많습니다.
7. 짧고, 굵게 생각하기
마지막으로 짧고 굵게 생각하기를 항상 되뇌어야 합니다. 집을 매수하러 돌아다니다 보면 투자를 생각하였지만 잘못되었을 경우 내가 이사를 갈 경우도 생각하게 됩니다. 그러다도면 입지나 호재만 보기 보다는 내가 이집에 사는 모습을 상상하면서 입지가 떨어지지만 인테리어가 예쁘게 되어있는 엉뚱한 물건을 매수하는 경우가 많습니다.
인테리어가 되어있다고 몇 천 비싸게 나온 매물을 보기 보다는 위에 설명드린 1~6번을 항상 명심하시고 물건 비교를 해야합니다.
오히려 리모델링이 전혀 되지않은 싸게나온 매물을 구한다면 또 하나의 수익 창출이 가능합니다.
집을 사는데 왜 이렇게 고려해야할 부분이 많은가라고 생각하셨나요? 5백만원 짜리 명품 가방을 살 때도 여러 브랜드를 비교하고 며칠을 고민하는데 수억짜리 집을 살때는 그보다 훨씬 신중해야 합니다.
집을 정말 잘 매수한다면 2~3년 만에도 자산이 몇 억씩 늘어나는 경험을 할 수 있습니다. 그러니 위 고려사항이 모두 해당 되는 아파트를 시기에 맞게 잘 매수해보시길 바랍니다.